Acquérir une propriété en Espagne

Strong Abogados propose ces services de transfert de propriété depuis l\’an 2000. Nous avons un service juridique indépendant pour aider nos clients dans leur achats immobiliers en Espagne. Nous ne recevons des commissions ni des banques, ni des agents immobiliers ou des promoteurs immobiliers. Nous travaillons uniquement pour servir les intérêts de nos clients.

Pourquoi faire appel à nous?

• 100% de nos clients sont internationaux. Nous comprenons vos besoins et vos attentes. Nous sommes le seul cabinet d'avocats couvrant l'ensemble de l'Espagne qui fonctionne de cette façon.
• Nous avons un architecte à la tête de notre département immobilier. Nos avocats spécialisés se chargeront de la transaction immobilière, mais vous aurez aussi la perspective d'un architecte avant d'investir votre argent en Espagne.

Les vérifications liées à l’achat immobilier doivent être effectuées avant que vous ne payez le moindre frais chez un agent immobilier et avant de régler un acompte.

Les étapes pour acheter une maison en Espagne

Une fois votre propriété sélectionnée, le processus est le suivant:

Vérification préliminaire sur la propriété

Avec un nota simple de la Registro de la Propiedad, vous saurez si la propriété est libre de toute dette, si elle appartient bien au vendeur, et si la description de la propriété correspond à ce que l'acheteur a présenté (pour éviter les surprises sur le nombre de mètres carrés par exemple). Vous devriez obtenir ce document auprès de l'agent immobilier avant de donner une mise de fonds.

L'hypothèque: partie I

Dans le processus d'achat d'une propriété existante en Espagne, l'hypothèque est l'étape qui va prendre le plus de temps, afin de commencer à travailler immédiatement. Tout d'abord, vous devez préparer soigneusement tous les documents que la banque demande pour qu'elle vous pré-approuve. Cela vous permettra par la suite de signer le pré-contrat et de verser l'acompte en toute sécurité, sachant que vous pourrez couvrir l'argent nécessaire, et être prêt pour la clôture à la date stipulée dans le pré-contrat.

Le pré-accord

Il est préférable d'avoir un contrat en place entre le vendeur et l'acheteur jusqu'à ce que l'acte notarié d'achat soit prêt. C'est habituellement un simple document dans lequel le vendeur exprime ses intentions de transférer la propriété à l'acheteur, et l'acheteur exprime ses intentions d'acheter au prix et conditions convenus. A ce moment, l'acheteur donne également au vendeur un pourcentage du prix convenu, généralement 10%. Typiquement en Espagne, (appelé contrato de arras ) si l'acheteur se désiste, il perd son acompte; si le vendeur se désiste, il devra payer le double de l’acompte. Bien sûr, l'acheteur et le vendeur peuvent choisir un autre type d'accord s\’ils le préfèrent.

L'hypothèque: partie II

Une fois que la banque dispose d'une copie de pré-contrat, elle embauche un expert en évaluation immobiliere (tasador). La banque exige un expert afin de veiller à ce que le prêt qui vous est donné est suffisamment protégé par la valeur du bien acheté. La banque vous accordera un prêt limité à un pourcentage fixe de la valeur estimée du bien immobilier. Á la clôture, vous devrez vous acquitter du coût de l'expert, habituellement facturé entre 300 et 500 euros. Notez que le tasador est, au vue de la loi, un architecte agréé. Cela veut dire que même si vous n'avez pas besoin d'un prêt hypothécaire, mais si vous avez des doutes sur l'intégrité structurelle de la maison, vous devriez peut-être obtenir une évaluation de la propriété.

La fermeture

Le transfert de propriété doit être certifié par un notaire. L'acte d'achat sera donner à l'acheteur après avoir été lu par le notaire et après que les parties présentes sont d´accord sur le contenu de l'acte. Il est aussi nécessaire de présenter les documents suivants: une preuve d'identité (ou d´une procuration) des deux parties, le titre de la propriété du vendeur (un formulaire qui informe l'investissement au Registre Central), et le paiement de l'acheteur. L'acheteur et le vendeur signent le contrat; sous leurs signatures, le notaire signe utilisant son firma protocolizada (sa signature notariée) et l'acte est prêt pour les impôts.

Après la signature de l’acte de vente

Une fois la fermeture faite, il est nécessaire de s\’assurer que les services publics soient informés, que les impôts soient payés (voir impôts ci-dessous), et que le document stipulant votre propriété du bien soit enregistré (voir Registro de la Propiedad ci-dessous). Avec une propriété espagnole à votre nom, vous devrez régler un impôt annuel sur le revenu et de l'impôt foncier. Même si vous avez un testament valide dans votre pays d'origine qui inclut votre bien espagnol, nous vous recommandons aussi d'établir un testament espagnol.

Impôts

Pour l'acheteur: Taxe de transfert (impuesto de transmisiones patrimoniales ) et droit de timbre (impuesto de Actos jurídicos documentados ).

Si le vendeur est un particulier, l'acheteur paie une taxe de transfert. Ce taxe varie entre 6% et 10% du prix d'achat, selon la région dans laquelle le bien se situe en Espagne. Certaines régions comme l'Andalousie ont une taxe de transfert progressif, où les pourcentages augmentent en fonction du prix. Si c´est un bien commercial (local commercial) ou un espace de stationnement, le taxe de transfert sera supérieur 10%. Si le vendeur est un promoteur immobilier et le bâtiment ou le terrain utilisé pour bâtir représente un transfert pour la première fois, l'acheteur paie la taxe TVA place, ce qui signifie 10% pour le logement, sinon 21%.

Pour les maisons, vous payez également une taxe de timbre. Le droit de timbre varie aussi selon la région -- entre 0,75% et 1,5%.

Pour le vendeur: un impôt local appelé le plusvalia (parfois il est convenu que l'acheteur paie cette taxe) .

Avec une copie de l'acte en main, le vendeur doit aller à l'hôtel de ville (où les impôts locaux sont payés). Après avoir rempli le formulaire, le vendeur recevra par la poste un avis du montant dont il devra s’acquitter. Ce montant est calculé sur la base du nombre d'années pendant lesquelles la propriété a possédé le bien, et la vaillance catastral sur la propriété. Soyez conscient que chaque ville a une procédure différente concernant le paiement de cette plusvalia . Il est préférable de demander au notaire des précisions sur ce paiement.

Enregistrement de Propriété

Vous devez inscrire votre acte au bureau local. Cela garantit que vos droits de propriété sur la propriété sont totalement protégés. Certaines petites villes n'ont qu'un bureau, quelques grandes villes en ont plusieurs -- vérifier l'acte original du vendeur pour savoir à quel bureau vous devez vous adresser). Vous serez facturé une redevance forfaitaire (environ 0,4% du premier 6010€, et réduit à 0,02% pour plus de 6,010,121€).