Inmobiliario en España

Strong Abogados presta servicios expertos de compraventa de inmuebles y asesoramiento inmobiliario desde el año 2000.

Ofrecemos un servicio integral y a medida a particulares y grupos de inversión que adquieren inmuebles en España, desde viviendas residenciales hasta inversiones inmobiliarias complejas como edificios, hoteles, desarrollos urbanos y carteras de activos.

Nuestro servicio abarca todo el proceso de adquisición, desde la identificación y evaluación del activo hasta el cierre definitivo ante notario. Trabajamos estrechamente con nuestros clientes durante todo el proceso, facilitando las negociaciones y garantizando que todos los aspectos legales, financieros y estratégicos estén correctamente alineados.

Además del proceso legal, ponemos un énfasis especial en el análisis de la inversión. Ayudamos a nuestros clientes a valorar las condiciones de mercado, la viabilidad económico-financiera, la exposición al riesgo y las previsiones de rentabilidad, para tomar decisiones de inversión informadas y sostenibles.

¿Por qué contratarnos?

• El 100% de nuestros clientes son clientes internacionales. Entendemos sus expectativas, sus preocupaciones y la complejidad de invertir en España desde el extranjero.
• Trabajamos con un equipo multidisciplinar de abogados, arquitectos y economistas, lo que nos permite ofrecer asesoramiento legal, técnico y financiero de forma integrada.
• Nuestros abogados inmobiliarios gestionan la operación, mientras que nuestros arquitectos aportan una visión técnica del activo antes de que usted comprometa su inversión.
• No percibimos comisiones de bancos, agencias inmobiliarias ni empresas constructoras. Trabajamos exclusivamente para el cliente. Aunque una inmobiliaria o un banco pueden coordinar una firma, un abogado actúa únicamente en interés del comprador.

Nuestros servicios incluyen:

• Identificación de oportunidades de inversión inmobiliaria en toda España, coordinadas desde Barcelona y Tenerife.
• Asesoramiento legal en adquisiciones inmobiliarias y reestructuración posterior del activo cuando proceda.
• Análisis de viabilidad económico-financiera de inversiones inmobiliarias.
• Gestión financiera de inversiones inmobiliarias.
• Planificación fiscal para la adquisición y explotación de activos inmobiliarios.
• Tasaciones oficiales de inmuebles certificadas por sociedades de tasación españolas, así como valoraciones internacionales conforme a los estándares de RICS y IVSC.
• Certificado de Eficiencia Energética.
• Licencias y permisos para la explotación de apartamentos turísticos.
• Proyectos de rehabilitación y construcción llave en mano, incluyendo diseño, tramitación de licencias, coordinación de contratistas y supervisión.

Las comprobaciones del inmueble deben realizarse siempre antes de pagar honorarios a la inmobiliaria o entregar cualquier cantidad a cuenta.

Artículos:

FAQs:

Los pasos legales para comprar un inmueble en España

Una vez que usted decide qué propiedad va a comprar, el proceso suele incluir los siguientes pasos:

Nota simple informativa (Registro de la Propiedad)

Con este documento del Registro de la Propiedad confirmamos si el inmueble está libre de cargas, si el vendedor es el verdadero propietario, cómo se adquirió la propiedad, los linderos, la superficie y el uso de zonas comunes, entre otros aspectos relevantes.

Acuerdo de compra / preacuerdo (Precontrato)

Este acuerdo fija el lugar de la firma, la fecha para otorgar la escritura pública ante notario y las condiciones de la compraventa. En esta fase, el comprador suele entregar una cantidad (normalmente alrededor del 10% del precio) en concepto de arras. Si el comprador no sigue adelante, por lo general pierde la cantidad entregada. Si incumple el vendedor, normalmente deberá devolver el doble.

Hipoteca

Si necesita financiación, los bancos suelen solicitar documentación como:

• Pasaporte / DNI / NIE
• Contrato de trabajo
• Las tres últimas nóminas
• Copia de su última declaración de impuestos (cuando proceda)
• Su precontrato con el vendedor
• Justificante del IBI pagado (si está disponible)
• Información sobre otros préstamos o hipotecas
• Escrituras y acreditación de titularidad de bienes en España y en el extranjero
• Certificado de vida laboral (cuando proceda)
• Documentación bancaria y de inversiones (fondos, acciones, cuentas bancarias, etc.)
• Capitulaciones matrimoniales (si las hubiera)
• No residentes: certificado de no residente (el banco suele facilitar el trámite)
• Autónomos: justificantes de alta y declaraciones recientes de IVA / impuestos

Si se aprueba la financiación, el banco exigirá una tasación a cargo del comprador. Dicha tasación la realiza un tasador cualificado y está avalada por una Sociedad de Tasación. El importe del préstamo hipotecario suele calcularse como un porcentaje del valor de tasación.

La firma ante notario

La compraventa debe formalizarse en escritura pública ante notario. El notario lee la escritura a las partes (y al representante del banco si existe hipoteca). Las partes deben identificarse, pueden requerirse escrituras anteriores y debe aportarse prueba del pago del precio. Una vez firmada por comprador y vendedor, el notario autoriza la escritura para proceder al pago de impuestos y a su inscripción.

Impuestos

Comprador: los impuestos dependen de si se trata de una vivienda de segunda transmisión o de una primera transmisión por parte de un promotor. En segundas transmisiones, el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, cuando proceda, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En primeras transmisiones por promotor, generalmente se aplica IVA. Los tipos varían por Comunidad Autónoma, y Canarias tiene reglas y particularidades fiscales propias.

Vendedor: el vendedor puede tener obligaciones fiscales locales y/o estatales, incluyendo la plusvalía municipal, según el caso.

Plusvalía municipal

Con una copia de la escritura, el vendedor suele tramitar ante el Ayuntamiento (o ante la oficina local de tributos) el pago de la plusvalía municipal. El importe suele depender de factores como los años de tenencia y el valor catastral. Al ser un impuesto local, los procedimientos pueden variar de un municipio a otro.

Registro de la Propiedad

Para proteger sus derechos de propiedad, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente. La inscripción aporta seguridad jurídica y deja constancia pública de la titularidad.

Ejemplo de inversión: cifras para la adquisición de un edificio

El siguiente es un ejemplo de evaluación de inversión para un edificio a la venta en Barcelona (2013), en una zona cercana al estadio del FC Barcelona:

Datos del inmueble
Superficie	365 metros cuadrados
Número de apartamentos	7
Precio de compra	412.000 €
Gastos de adquisición (impuestos, notaría, registro)	41.200 €

Obras de rehabilitación	Coste
Presupuesto de ejecución material (PEM) (1.000 €/m2)	365.000 €
Honorarios de proyecto y dirección de obra (6% del PEM)	21.900 €
Licencia (2% del PEM)	7.300 €
Imprevistos (5% del PEM)	18.250 €
Total inversión	865.650 €

Financiación	Coste
Aportación de fondos propios	400.000 €
Crédito	465.650 €
Tipo de interés	2,50%
Pago anual de la hipoteca (plazo 20 años con intereses)	30.984,00 €

Gastos de explotación	Coste
Limpieza	2.200 €
Suministros	1.500 €
Administración	1.800 €
Total gastos anuales	66.000 €

Ingresos
Tarifa diaria por apartamento	140 €
Ocupación	60%
Estimación de ingresos anuales	214.620 €

Otros datos
Flujo de caja anual	117.636 €
TIR a 20 años	10,66%

Si soy no residente, ¿puedo presentar mis impuestos por mi cuenta?

Si usted es no residente y posee inmuebles en España, puede ser necesario nombrar un representante fiscal. En la práctica, suele ser recomendable que su representante gestione las presentaciones, ya que también recibirá las notificaciones de la Agencia Tributaria española en su nombre.

¿Existen inspecciones obligatorias al comprar una vivienda? (Edificios con más de 50 años)

En muchas ciudades de España existe la obligación de realizar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) a los inmuebles con una antigüedad superior a un determinado umbral (habitualmente más de 50 años, aunque puede variar según el municipio). Si va a comprar un inmueble antiguo, conviene solicitar este informe, ya que puede imponer obligaciones de rehabilitación y costes relevantes.

¿Cómo puedo comprobar si el precio que estoy pagando es justo?

Para confirmar si el precio de compra es razonable, puede encargar una tasación a un tasador oficial. Los tasadores oficiales están avalados por entidades de tasación reconocidas e inscritas en el Banco de España. Estos profesionales suelen ser arquitectos o arquitectos técnicos y también pueden aportar un informe sobre el estado del inmueble, calidades, instalaciones, situación urbanística y otros aspectos relevantes para la compra.

El método más habitual es el comparativo, que determina un valor de mercado a partir de inmuebles similares y aplica un valor por metro cuadrado construido a la superficie del inmueble.

¿Qué otros costes conlleva comprar un inmueble?

Utilice nuestra calculadora de gastos para hacerse una idea del coste total de la operación y del calendario de pagos. La calculadora incluye los impuestos y gastos que habitualmente asume el comprador. No obstante, quién paga cada concepto es negociable entre las partes y debe quedar claramente establecido en el preacuerdo o precontrato.

¿Puedo evitar viajar a España para la firma?

Sí. Puede otorgarnos un poder notarial, y le representaremos en la firma.

¿Cuáles son algunos riesgos habituales al comprar un inmueble en España?

• El inmueble no está inscrito, normalmente porque se construyó de forma irregular. Muchos inmuebles no inscritos se venden a extranjeros, ya que es menos probable que verifiquen la situación registral. Si encuentra una ganga, es posible que no esté inscrito. Solución: solicitar una nota simple (nota simple).
• Intervienen demasiados intermediarios. En ocasiones es necesario hablar con múltiples agentes para aclarar los hechos reales de una propiedad. Además de dificultades de comunicación, cada intermediario puede estar cobrando su porcentaje. Solución: solicitar a la agencia el contrato que tenga con el propietario.
• El inmueble se vendió a más de un comprador. Sí, ocurre. Puede existir intención de fraude o el vendedor aceptó una oferta mejor. Si existen dos contratos, el inmueble pertenece a quien primero inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad. Si usted es el segundo comprador, tendrá derecho a una indemnización y a la devolución del depósito. Si firmó un precontrato (contrato de arras), normalmente tendrá derecho a recibir el doble de lo entregado.
• La vivienda nueva se entrega tarde o con defectos. Durante el boom 2005-2007, muchos promotores vendían sobre plano. Tras la firma, era frecuente que la entrega se retrasase más allá de lo acordado. Solución: el contrato debe fijar un plazo de entrega obligatorio y prever la devolución de cantidades, intereses y costes derivados del retraso si no se cumple. Otra situación habitual es la entrega con cambios respecto al proyecto o con defectos. Una vez firmado, la memoria y el proyecto tienen valor contractual. Si el comprador introduce cambios, deben reflejarse por escrito. Si hay defectos, el promotor debe repararlos. En estos casos, recomendamos contar con un arquitecto para valorar la importancia del defecto y el coste de su corrección.

¿Cómo puedo saber el precio de mercado de un inmueble?

Para conocer el precio de mercado de un inmueble, debe realizarse una tasación. Tanto nuestro servicio de tasación como el de otras entidades en España está registrado y avalado por la Sociedad de Tasación.

Los siguientes sitios pueden ayudarle a estimar el valor de un inmueble:

Sociedad de Tasación Esta empresa certifica las tasaciones. Su web incluye precios por metro cuadrado de vivienda nueva por ciudades y la variación interanual.

idealista.com Portal inmobiliario con informes y estadísticas detalladas de vivienda usada.

Fotocasa Otro portal de anuncios de vivienda usada.

Una tasación suele costar aproximadamente el 0,1% del valor de mercado. El tasador utiliza dos enfoques principales:

• Mide el inmueble para elaborar un plano y calcular los metros cuadrados, y los multiplica por el valor por metro cuadrado en la zona, ajustándolo según diversos factores (por ejemplo, si necesita reforma).
• Analiza operaciones comparables de inmuebles similares vendidos recientemente en la zona.

Dado que el valor depende en parte de comparables recientes, dos tasaciones del mismo inmueble pueden diferir hasta un 10%, especialmente si hay pocas ventas comparables recientes.

Sobre el precio por metro cuadrado en apartamentos, asegúrese de si se trata de m2 construido o m2 útil. El construido incluye zonas comunes (escaleras, patinillos, muros, etc.). La diferencia puede variar, pero de media el m2 construido es un 27% mayor que el m2 útil.

Si va a solicitar hipoteca, el banco exigirá una tasación (que elige el propio banco) y usted deberá pagarla. Esta tasación suele realizarse después de entregar una señal o depósito, por lo que si su oferta es muy superior al valor de tasación, podría perder el depósito si se retira. Por ello, puede ser recomendable encargar una tasación propia antes de entregar cantidades significativas.

El vendedor quiere declarar un precio inferior al que realmente voy a pagar. ¿Debo hacerlo?

Y la agencia le dice que es una práctica habitual, ¿verdad? En realidad, es una práctica conocida, pero no tan común. Lo que ocurre es que el vendedor quiere declarar menos ganancia patrimonial para pagar menos impuestos. El problema para usted como comprador es que, cuando venda en el futuro, podría pagar más ganancia patrimonial (salvo que también encuentre un comprador dispuesto a aceptar ese acuerdo). En la práctica, usted asumiría vía impuestos lo que el vendedor actual no pagó. Algunas personas aceptan porque en España puede existir dinero no declarado que se entrega en efectivo, lo cual puede implicar blanqueo y, por tanto, es ilegal. Si no es su caso, no acepte ese acuerdo. Además, conviene dejarlo claro en el precontrato para evitar presiones pocos días antes de la firma.

¿Qué información debo pedir a la agencia inmobiliaria?

Para obra nueva, debería solicitar:

• Nota simple (nota simple) de la parcela completa.
• El CIF y nombre completo de la constructora/promotora.
• Licencia de obra.

Para vivienda usada, debería solicitar:

• Nota simple (nota simple) del inmueble.
• Cédula de habitabilidad y certificado energético.

¿Están reguladas las agencias inmobiliarias en España?

Existe un registro nacional de agentes de la propiedad inmobiliaria (API), pero las agencias no están obligadas a colegiarse o formar parte. De hecho, muchas grandes agencias no pertenecen al registro. Las agencias API suelen estar sometidas a más controles y, por ejemplo, existen orientaciones de honorarios (entre el 3% y el 5%).

¿Hay inspecciones obligatorias de vivienda en España?

En España no existen inspecciones obligatorias como, por ejemplo, niveles elevados de radón, daños por termitas o daños estructurales. Sin embargo, muchas ciudades han aprobado normativas que exigen inspecciones para edificios con más de 50 años (la antigüedad exacta puede variar según el municipio). Si compra un inmueble antiguo, conviene solicitar este informe, ya que puede prescribir obras de rehabilitación costosas que deban ejecutarse en un plazo determinado.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) en España.

Al comprar un inmueble, el banco que concede la hipoteca siempre exigirá una tasación. Esta tasación no incluye un levantamiento o inspección técnica detallada del inmueble. Si desea una inspección técnica, consulte nuestro servicio de inspección/toma de datos.

¿Pueden representarme en la venta de mi propiedad en España?

Sí. Consulte nuestra información sobre la compra de inmuebles, ya que gran parte es aplicable a la venta. Como vendedor, usted tiene obligaciones específicas, y es esencial conocerlas y cumplirlas. Strong Abogados le informará, especialmente en materia fiscal. Si usted es no residente y se le retuvo una cantidad a cuenta de impuestos, es posible que pueda recuperar parte de esa retención presentando los formularios correspondientes. Esta retención deriva de la obligación del vendedor de tributar por las rentas obtenidas en España.